住房可负担性

俄罗斯有多少家庭能贷款购买标准住房——一个可以复算的测算

俄罗斯科学院国民经济预测研究所在 2026 年报告中测算了：一个三口之家贷款购买 54 平方米住房、且月供不超过收入三分之一，需要多少收入，以及有多大比例的家庭能做到。我们没有简单复述结论，而是按报告公式重算了表格：2024 年的所有数字精确到卢布完全吻合。下面是结果、基于同一公式的计算器，以及核对中未能吻合之处。

2024 年新房：谁买得起 54 平方米

不同利率下能够负担购房的家庭比例。俄罗斯全国平均，报告表 6.5。

不足 10%29 %

主要银行加权平均利率（ДОМ.РФ 数据）

42.6 %8.7 %

俄罗斯银行数据的加权平均利率

54.9 %6 %

家庭及 IT 从业者按揭

75.0 %2 %

远东按揭

二手房市场按市场利率，2024 年有 15.5 % 的家庭负担得起；三个时期为 14–17%，优惠条件下为 73–76%。

自己算一算

报告公式 (5)：等额本息月供除以月供占收入的上限比例，即得家庭最低收入。家庭比例根据俄罗斯统计局收入分布（表 6.4）在区间内插值估算。

每平方米价格，卢布

首付，%

年利率，%

贷款期限，年

月供占收入上限，%

人均月收入，卢布

收入分布

2024 年利率：

月供: 55,054 卢布/月
三口之家所需收入: 165,327 卢布/月
人均所需收入: 55,109 卢布/月
可负担性指数（100% 即收入恰好等于所需）: 114.5 %
负担得起的家庭比例: 42.6 %

默认值为俄罗斯统计局 2024 年末全俄新房每平方米平均价格（177,887 卢布）和 30% 首付。报告未给出这些参数：我们通过反推找到了它们，用它们可精确到卢布复现表 6.5 和 6.8。请填入您自己的价格和首付。面积 54 平方米，三口之家。

报告表格

利率	家庭收入，卢布/月	人均，卢布/月	指数，%	可负担，占家庭 %
29 %主要银行加权平均利率（ДОМ.РФ 数据）	488,365	162,788.5	38.8	< 10
8.7 %俄罗斯银行数据的加权平均利率	165,327	55,108.9	114.5	42.6
6 %家庭及 IT 从业者按揭	130,101	43,367.0	145.5	54.9
2 %远东按揭	85,587	28,529.0	221.1	75.0

报告表 6.5，第 322 页；俄罗斯统计局，国民经济预测研究所计算。我们重算了此表：16 个数字全部吻合。

分地区

对每个联邦主体采用同一公式：俄罗斯统计局 2024 年末房价、2024 年人均收入及人口收入分布。可选择市场、利率情景和联邦区，表格可排序。

利率

联邦区

查找地区

在 84 个地区中，有 5 个地区的人均收入低于所需。最差：克里米亚共和国 (78)；最好：涅涅茨自治区 (410)（括号内为可负担性指数，%）。

			人均所需，卢布/月
俄罗斯全国	177,887	63,959	55,109	116	43.2
克里米亚共和国南部联邦区	160,344	38,765	49,674	78	24.8
阿尔泰共和国西伯利亚联邦区	162,633	40,630	50,383	81	26.5
塞瓦斯托波尔市南部联邦区	178,500	44,998	55,299	81	27.0
图瓦共和国西伯利亚联邦区	132,438	34,294	41,029	84	28.8
阿斯特拉罕州南部联邦区	137,056	41,620	42,460	98	36.9
圣彼得堡市西北联邦区	276,329	87,888	85,606	103	37.1
外贝加尔边疆区远东联邦区	157,925	50,738	48,925	104	39.4
巴什科尔托斯坦共和国伏尔加河沿岸联邦区	138,186	47,220	42,810	110	42.0
斯塔夫罗波尔边疆区北高加索联邦区	111,938	38,344	34,678	111	46.2
阿尔泰边疆区西伯利亚联邦区	124,478	42,745	38,563	111	43.4
楚瓦什共和国伏尔加河沿岸联邦区	116,531	40,121	36,101	111	45.1
鞑靼斯坦共和国伏尔加河沿岸联邦区	175,873	62,278	54,485	114	43.5
鄂木斯克州西伯利亚联邦区	135,757	48,160	42,057	115	44.0
哈卡斯共和国西伯利亚联邦区	111,886	40,582	34,662	117	49.7
伊尔库茨克州西伯利亚联邦区	138,054	50,291	42,769	118	45.9
马里埃尔共和国伏尔加河沿岸联邦区	100,259	36,763	31,060	118	48.9
托木斯克州西伯利亚联邦区	130,403	47,848	40,398	118	48.2
列宁格勒州西北联邦区	149,260	54,808	46,240	119	47.3
滨海边疆区远东联邦区	176,027	64,985	54,533	119	46.6
莫尔多瓦共和国伏尔加河沿岸联邦区	99,479	36,862	30,818	120	48.8
伏尔加格勒州南部联邦区	110,680	41,803	34,288	122	51.2
下诺夫哥罗德州伏尔加河沿岸联邦区	161,018	61,278	49,883	123	46.5
阿穆尔州远东联邦区	164,876	64,343	51,078	126	48.1
基洛夫州伏尔加河沿岸联邦区	113,835	44,816	35,266	127	53.4
莫斯科州中央联邦区	196,144	77,409	60,765	127	49.7
布里亚特共和国远东联邦区	111,941	44,730	34,679	129	52.5
萨马拉州伏尔加河沿岸联邦区	127,542	51,253	39,512	130	52.1
克麦罗沃州西伯利亚联邦区	116,230	46,839	36,008	130	53.8
车里雅宾斯克州乌拉尔联邦区	118,910	48,016	36,838	130	54.0
萨拉托夫州伏尔加河沿岸联邦区	94,442	38,251	29,258	131	53.3
彼尔姆边疆区伏尔加河沿岸联邦区	132,956	53,869	41,189	131	51.1
乌里扬诺夫斯克州伏尔加河沿岸联邦区	105,045	42,563	32,543	131	54.8
莫斯科市中央联邦区	352,661	143,171	109,253	131	≤ 50.9
新西伯利亚州西伯利亚联邦区	142,347	58,500	44,099	133	51.0
犹太自治州远东联邦区	123,540	52,015	38,272	136	57.8
梁赞州中央联邦区	111,660	47,477	34,592	137	55.8
奔萨州伏尔加河沿岸联邦区	101,432	43,388	31,423	138	56.5
乌德穆尔特共和国伏尔加河沿岸联邦区	110,674	47,813	34,286	139	58.5
加里宁格勒州西北联邦区	123,795	53,580	38,351	140	57.1
库尔干州乌拉尔联邦区	95,733	41,494	29,658	140	57.1
罗斯托夫州南部联邦区	127,885	55,854	39,618	141	54.8
斯维尔德洛夫斯克州乌拉尔联邦区	146,968	64,683	45,530	142	53.5
克拉斯诺达尔边疆区南部联邦区	147,015	64,985	45,545	143	53.2
哈巴罗夫斯克边疆区远东联邦区	153,203	67,920	47,462	143	57.6
阿迪格共和国南部联邦区	116,897	52,224	36,214	144	55.0
克拉斯诺亚尔斯克边疆区西伯利亚联邦区	131,269	59,368	40,667	146	56.2
弗拉基米尔州中央联邦区	100,766	46,302	31,217	148	63.1
卡累利阿共和国西北联邦区	136,005	62,566	42,134	148	60.1
图拉州中央联邦区	112,798	51,931	34,944	149	61.1
卡拉恰伊-切尔克斯共和国北高加索联邦区	64,950	29,960	20,121	149	63.9
印古什共和国北高加索联邦区	58,607	27,311	18,156	150	64.5
卡卢加州中央联邦区	112,381	52,675	34,815	151	63.7
沃罗涅日州中央联邦区	111,792	53,449	34,633	154	60.0
特维尔州中央联邦区	101,173	49,121	31,343	157	65.3
北奥塞梯-阿兰共和国北高加索联邦区	83,228	40,531	25,784	157	63.1
卡尔梅克共和国南部联邦区	72,288	35,438	22,395	158	66.3
雅罗斯拉夫尔州中央联邦区	107,825	54,027	33,404	162	64.1
达吉斯坦共和国北高加索联邦区	89,424	45,175	27,703	163	63.7
车臣共和国北高加索联邦区	80,385	40,797	24,903	164	63.4
诺夫哥罗德州西北联邦区	90,311	46,148	27,978	165	67.1
库尔斯克州中央联邦区	97,087	50,630	30,077	168	67.1
萨哈（雅库特）共和国远东联邦区	152,534	79,768	47,255	169	61.0
布良斯克州中央联邦区	92,012	48,502	28,505	170	67.2
科米共和国西北联邦区	120,226	63,437	37,246	170	65.7
别尔哥罗德州中央联邦区	106,338	56,798	32,943	172	66.9
奥伦堡州伏尔加河沿岸联邦区	79,520	42,812	24,635	174	67.4
科斯特罗马州中央联邦区	94,449	51,119	29,260	175	69.2
阿尔汉格尔斯克州（含自治区）西北联邦区	123,482	67,383	38,254	176	67.0
伊万诺沃州中央联邦区	87,570	47,881	27,129	176	69.6
坦波夫州中央联邦区	83,912	46,416	25,996	179	69.9
沃洛格达州西北联邦区	89,338	51,811	27,677	187	72.6
斯摩棱斯克州中央联邦区	89,094	52,435	27,601	190	69.8
堪察加边疆区远东联邦区	161,266	96,478	49,960	193	71.5
利佩茨克州中央联邦区	89,937	53,842	27,862	193	71.4
秋明州（含自治区）乌拉尔联邦区	132,048	79,434	40,908	194	65.3
奥廖尔州中央联邦区	90,900	54,805	28,161	195	71.4
普斯科夫州西北联邦区	74,148	46,858	22,971	204	75.9
萨哈林州远东联邦区	156,142	101,220	48,372	209	71.7
汉特-曼西自治区—尤格拉乌拉尔联邦区	126,782	83,038	39,277	211	74.0
卡巴尔达-巴尔卡尔共和国北高加索联邦区	63,116	45,587	19,553	233	80.4
楚科奇自治区远东联邦区	246,224	187,687	76,279	246	74.0
马加丹州远东联邦区	161,000	127,865	49,877	256	79.8
亚马尔-涅涅茨自治区乌拉尔联邦区	182,697	154,347	56,599	273	75.9
涅涅茨自治区西北联邦区	113,034	143,512	35,018	410	89.5
摩尔曼斯克州西北联邦区	无数据	86,687	—	—	—

显示地区数：85。红色表示指数低于 100%：平均收入低于所需。

参数与国民经济预测研究所 2024 年测算相同：首付 30%、期限 25 年、月供不超过收入的 33.3%、54 平方米住房、三口之家。我们在“俄罗斯全国”一行上做了核对：采用这些参数可精确得到报告表 6.5 和 6.8 的数字。指数为地区人均收入与所需收入之比；人口比例依据该地区收入分布在区间内插值。

“≤”表示所需收入超过每人 10 万卢布：统计局对高于此额的人口不再按收入细分。此处显示的是收入超过 10 万卢布的人口比例，实际比例更小。

情景对所有地区采用同一利率，因此地区之间只比较房价和收入。

数据缺口：统计局未公开摩尔曼斯克州新房价格，文件中没有楚科奇自治区二手房价格。阿尔汉格尔斯克州和秋明州的数据包含其自治区，这些自治区也单独列出。统计局发布 85 个联邦主体的数据。

地区平均收入不等于某个城市的收入：州首府的房价和收入高于农村地区。收入分布按人均给出，却被用于家庭。统计局 2024 年收入数据（全俄 63 959 卢布）在报告发布后有所修订，报告中为 63 090 卢布；因此表中全俄指数略高于报告。

我们核对了什么

公式得到证实，我们还找到了报告未给出的参数：2024 年新房和二手房两张表，在采用统计局第四季度末平均价格、首付 30%、期限 25 年、月供占比 33.3% 时，均可精确到卢布得出。

从重算看，研究所把统计局的最高收入组（“10 万卢布以上”）按 10–20 万卢布区间计算：只有采用这一上限，才能得到公开的 15.5%、14.2% 和 17.3%。报告正文未说明该上限。

2025 年各表中，主要银行利率一列在首付相同、期限 26 年时与统计局季末价格吻合，其他利率各列则不吻合。这些列中的可负担性指数和家庭比例与公开的最低收入一致。根据报告正文无法确定原因。

关于二手房市场的表 6.8–6.10 中，各行标注为“新房市场”。这是原文笔误：表题和数字均指二手房市场。

这对项目意味着什么

以下是我们的推理，而非报告的结论。

人人可复算的指标

住房可负担性由俄罗斯统计局开放数据和一行公式算出——这正是我们对绿色街区指标的要求。关于住房是否负担得起的争论，变成对一个数字的核查。

全国平均掩盖了关键

报告的测算采用全国平均价格和收入。下面对每个联邦主体采用同一公式：地区之间的差距比利率之间的差距更大。

利率差就是预算成本

按市场利率，新房只有不足 10% 的家庭负担得起；按家庭按揭则超过一半。差额由预算承担：报告估计 2025 年国债利息支出和优惠贷款补贴合计 5.9 万亿卢布。

谁为基础设施买单

研究所建议部分免除开发商建设交通和社会基础设施的义务，并补贴租金（第 319 页）——这样房价中取决于利率的部分就会减少。对绿色街区而言是同一个问题：绿化由谁出钱，在测算中如何体现。

测算的局限

这是俄罗斯全国平均，而非某个地区或城市。收入分布按人均给出，却被用于每人收入相同的三口之家。公式未考虑母亲基金、税收抵扣及首付以外的储蓄。利率为 2024—2025 年的时点数据。

资料来源

链接已于 2026 年 9 月 13 日核实。报告为集体著作（52 位作者，А. А. 希罗夫主编），因此引作“俄罗斯科学院国民经济预测研究所，2026”。资料为俄文。