# Доступность жилья: кто может купить квартиру в ипотеку — Открытое планирование
> Расчёт ИНП РАН 2026 года, проверенный нами: какой доход нужен семье на квартиру 54 м² и какой доле домохозяйств она доступна при рыночной и льготных ставках. Калькулятор на той же формуле.
Источник / Source: https://gosplan2.ru/housing-affordability
Язык / Language: ru
Обновлено / Updated: 2026-09-13
---
# ДОСТУПНОСТЬ ЖИЛЬЯ

Сколько семей в России могут купить стандартную квартиру в ипотеку — расчёт, который можно повторить

Институт народнохозяйственного прогнозирования РАН в докладе 2026 года посчитал, какой доход нужен семье из трёх человек, чтобы купить квартиру 54 м² в ипотеку и отдавать на платёж не больше трети дохода, и какой доле домохозяйств это по силам. Мы не стали пересказывать итог, а пересчитали таблицы по формуле из доклада: за 2024 год все числа сошлись до рубля. Ниже — результат, калькулятор на той же формуле и то, что при проверке не сошлось.

## 2024 год, новостройки: кому по силам квартира 54 м²

Доля домохозяйств, которым доступна покупка, при разных ставках. Среднее по России, таблица 6.5 доклада.

Средневзвешенная ставка ведущих банков (ДОМ.РФ)

Средневзвешенная ставка по данным Банка России

Семейная и ИТ-ипотека

Дальневосточная ипотека

На вторичном рынке по рыночной ставке квартира в 2024 году была доступна 15,5 % домохозяйств; за три периода — 14–17 %, при льготных условиях — 73–76 %.

## Посчитайте сами

Формула (5) доклада: ежемесячный платёж по аннуитетному кредиту делится на предельную долю платежа в доходе — получается минимальный доход семьи. Доля домохозяйств оценивается по распределению доходов Росстата (таблица 6.4) с интерполяцией внутри интервала.

По умолчанию — средняя цена 1 м² в новостройках по России на конец 2024 года по Росстату (177 887 руб.) и первоначальный взнос 30 %. В докладе этих параметров нет: мы нашли их обратным расчётом, и с ними таблицы 6.5 и 6.8 воспроизводятся до рубля. Подставьте свою цену и взнос. Площадь — 54 м², семья — три человека.

## Таблицы доклада

| Ставка | Доход семьи, руб./мес. | На человека, руб./мес. | Индекс, % | Доступно, % домохозяйств | 29 % Средневзвешенная ставка ведущих банков (ДОМ.РФ) | 488 365 | 162 788,5 | 38,8 | < 10 | 8,7 % Средневзвешенная ставка по данным Банка России | 165 327 | 55 108,9 | 114,5 | 42,6 | 6 % Семейная и ИТ-ипотека | 130 101 | 43 367,0 | 145,5 | 54,9 | 2 % Дальневосточная ипотека | 85 587 | 28 529,0 | 221,1 | 75,0 |

Таблица 6.5, с. 322 доклада; Росстат, расчёты ИНП РАН. Мы пересчитали таблицу: сошлись все 16 чисел.

## По регионам

Та же формула по каждому субъекту: цены Росстата на конец 2024 года, среднедушевые доходы и распределение населения по доходам за 2024 год. Выберите рынок, сценарий ставки и округ; таблицу можно сортировать.

Средний доход на человека ниже нужного в 5 из 84 регионов. Хуже всего — Республика Крым (78), лучше всего — Ненецкий автономный округ (410) (в скобках индекс доступности, %).

| Регион | Цена 1 м², руб. | Доход на человека, руб./мес. | Нужно на человека, руб./мес. | Индекс, % | Доступно, % населения | Россия в целом | 177 887 | 63 959 | 55 109 | 116 | 43,2 | Республика КрымЮжный федеральный округ | 160 344 | 38 765 | 49 674 | 78 | 24,8 | Республика АлтайСибирский федеральный округ | 162 633 | 40 630 | 50 383 | 81 | 26,5 | г. СевастопольЮжный федеральный округ | 178 500 | 44 998 | 55 299 | 81 | 27,0 | Республика ТываСибирский федеральный округ | 132 438 | 34 294 | 41 029 | 84 | 28,8 | Астраханская областьЮжный федеральный округ | 137 056 | 41 620 | 42 460 | 98 | 36,9 | г. Санкт-ПетербургСеверо-Западный федеральный округ | 276 329 | 87 888 | 85 606 | 103 | 37,1 | Забайкальский крайДальневосточный федеральный округ | 157 925 | 50 738 | 48 925 | 104 | 39,4 | Республика БашкортостанПриволжский федеральный округ | 138 186 | 47 220 | 42 810 | 110 | 42,0 | Ставропольский крайСеверо-Кавказский федеральный округ | 111 938 | 38 344 | 34 678 | 111 | 46,2 | Алтайский крайСибирский федеральный округ | 124 478 | 42 745 | 38 563 | 111 | 43,4 | Чувашская РеспубликаПриволжский федеральный округ | 116 531 | 40 121 | 36 101 | 111 | 45,1 | Республика ТатарстанПриволжский федеральный округ | 175 873 | 62 278 | 54 485 | 114 | 43,5 | Омская областьСибирский федеральный округ | 135 757 | 48 160 | 42 057 | 115 | 44,0 | Республика ХакасияСибирский федеральный округ | 111 886 | 40 582 | 34 662 | 117 | 49,7 | Иркутская областьСибирский федеральный округ | 138 054 | 50 291 | 42 769 | 118 | 45,9 | Республика Марий ЭлПриволжский федеральный округ | 100 259 | 36 763 | 31 060 | 118 | 48,9 | Томская областьСибирский федеральный округ | 130 403 | 47 848 | 40 398 | 118 | 48,2 | Ленинградская областьСеверо-Западный федеральный округ | 149 260 | 54 808 | 46 240 | 119 | 47,3 | Приморский крайДальневосточный федеральный округ | 176 027 | 64 985 | 54 533 | 119 | 46,6 | Республика МордовияПриволжский федеральный округ | 99 479 | 36 862 | 30 818 | 120 | 48,8 | Волгоградская областьЮжный федеральный округ | 110 680 | 41 803 | 34 288 | 122 | 51,2 | Нижегородская областьПриволжский федеральный округ | 161 018 | 61 278 | 49 883 | 123 | 46,5 | Амурская областьДальневосточный федеральный округ | 164 876 | 64 343 | 51 078 | 126 | 48,1 | Кировская областьПриволжский федеральный округ | 113 835 | 44 816 | 35 266 | 127 | 53,4 | Московская областьЦентральный федеральный округ | 196 144 | 77 409 | 60 765 | 127 | 49,7 | Республика БурятияДальневосточный федеральный округ | 111 941 | 44 730 | 34 679 | 129 | 52,5 | Самарская областьПриволжский федеральный округ | 127 542 | 51 253 | 39 512 | 130 | 52,1 | Кемеровская областьСибирский федеральный округ | 116 230 | 46 839 | 36 008 | 130 | 53,8 | Челябинская областьУральский федеральный округ | 118 910 | 48 016 | 36 838 | 130 | 54,0 | Саратовская областьПриволжский федеральный округ | 94 442 | 38 251 | 29 258 | 131 | 53,3 | Пермский крайПриволжский федеральный округ | 132 956 | 53 869 | 41 189 | 131 | 51,1 | Ульяновская областьПриволжский федеральный округ | 105 045 | 42 563 | 32 543 | 131 | 54,8 | г. МоскваЦентральный федеральный округ | 352 661 | 143 171 | 109 253 | 131 | ≤ 50,9 | Новосибирская областьСибирский федеральный округ | 142 347 | 58 500 | 44 099 | 133 | 51,0 | Еврейская автономная областьДальневосточный федеральный округ | 123 540 | 52 015 | 38 272 | 136 | 57,8 | Рязанская областьЦентральный федеральный округ | 111 660 | 47 477 | 34 592 | 137 | 55,8 | Пензенская областьПриволжский федеральный округ | 101 432 | 43 388 | 31 423 | 138 | 56,5 | Удмуртская РеспубликаПриволжский федеральный округ | 110 674 | 47 813 | 34 286 | 139 | 58,5 | Калининградская областьСеверо-Западный федеральный округ | 123 795 | 53 580 | 38 351 | 140 | 57,1 | Курганская областьУральский федеральный округ | 95 733 | 41 494 | 29 658 | 140 | 57,1 | Ростовская областьЮжный федеральный округ | 127 885 | 55 854 | 39 618 | 141 | 54,8 | Свердловская областьУральский федеральный округ | 146 968 | 64 683 | 45 530 | 142 | 53,5 | Краснодарский крайЮжный федеральный округ | 147 015 | 64 985 | 45 545 | 143 | 53,2 | Хабаровский крайДальневосточный федеральный округ | 153 203 | 67 920 | 47 462 | 143 | 57,6 | Республика АдыгеяЮжный федеральный округ | 116 897 | 52 224 | 36 214 | 144 | 55,0 | Красноярский крайСибирский федеральный округ | 131 269 | 59 368 | 40 667 | 146 | 56,2 | Владимирская областьЦентральный федеральный округ | 100 766 | 46 302 | 31 217 | 148 | 63,1 | Республика КарелияСеверо-Западный федеральный округ | 136 005 | 62 566 | 42 134 | 148 | 60,1 | Тульская областьЦентральный федеральный округ | 112 798 | 51 931 | 34 944 | 149 | 61,1 | Карачаево-Черкесская РеспубликаСеверо-Кавказский федеральный округ | 64 950 | 29 960 | 20 121 | 149 | 63,9 | Республика ИнгушетияСеверо-Кавказский федеральный округ | 58 607 | 27 311 | 18 156 | 150 | 64,5 | Калужская областьЦентральный федеральный округ | 112 381 | 52 675 | 34 815 | 151 | 63,7 | Воронежская областьЦентральный федеральный округ | 111 792 | 53 449 | 34 633 | 154 | 60,0 | Тверская областьЦентральный федеральный округ | 101 173 | 49 121 | 31 343 | 157 | 65,3 | Республика Северная Осетия – АланияСеверо-Кавказский федеральный округ | 83 228 | 40 531 | 25 784 | 157 | 63,1 | Республика КалмыкияЮжный федеральный округ | 72 288 | 35 438 | 22 395 | 158 | 66,3 | Ярославская областьЦентральный федеральный округ | 107 825 | 54 027 | 33 404 | 162 | 64,1 | Республика ДагестанСеверо-Кавказский федеральный округ | 89 424 | 45 175 | 27 703 | 163 | 63,7 | Чеченская РеспубликаСеверо-Кавказский федеральный округ | 80 385 | 40 797 | 24 903 | 164 | 63,4 | Новгородская областьСеверо-Западный федеральный округ | 90 311 | 46 148 | 27 978 | 165 | 67,1 | Курская областьЦентральный федеральный округ | 97 087 | 50 630 | 30 077 | 168 | 67,1 | Республика Саха (Якутия)Дальневосточный федеральный округ | 152 534 | 79 768 | 47 255 | 169 | 61,0 | Брянская областьЦентральный федеральный округ | 92 012 | 48 502 | 28 505 | 170 | 67,2 | Республика КомиСеверо-Западный федеральный округ | 120 226 | 63 437 | 37 246 | 170 | 65,7 | Белгородская областьЦентральный федеральный округ | 106 338 | 56 798 | 32 943 | 172 | 66,9 | Оренбургская областьПриволжский федеральный округ | 79 520 | 42 812 | 24 635 | 174 | 67,4 | Костромская областьЦентральный федеральный округ | 94 449 | 51 119 | 29 260 | 175 | 69,2 | Архангельская область (включая автономные округа)Северо-Западный федеральный округ | 123 482 | 67 383 | 38 254 | 176 | 67,0 | Ивановская областьЦентральный федеральный округ | 87 570 | 47 881 | 27 129 | 176 | 69,6 | Тамбовская областьЦентральный федеральный округ | 83 912 | 46 416 | 25 996 | 179 | 69,9 | Вологодская областьСеверо-Западный федеральный округ | 89 338 | 51 811 | 27 677 | 187 | 72,6 | Смоленская областьЦентральный федеральный округ | 89 094 | 52 435 | 27 601 | 190 | 69,8 | Камчатский крайДальневосточный федеральный округ | 161 266 | 96 478 | 49 960 | 193 | 71,5 | Липецкая областьЦентральный федеральный округ | 89 937 | 53 842 | 27 862 | 193 | 71,4 | Тюменская область (включая автономные округа)Уральский федеральный округ | 132 048 | 79 434 | 40 908 | 194 | 65,3 | Орловская областьЦентральный федеральный округ | 90 900 | 54 805 | 28 161 | 195 | 71,4 | Псковская областьСеверо-Западный федеральный округ | 74 148 | 46 858 | 22 971 | 204 | 75,9 | Сахалинская областьДальневосточный федеральный округ | 156 142 | 101 220 | 48 372 | 209 | 71,7 | Ханты-Мансийский автономный округ – ЮграУральский федеральный округ | 126 782 | 83 038 | 39 277 | 211 | 74,0 | Кабардино-Балкарская РеспубликаСеверо-Кавказский федеральный округ | 63 116 | 45 587 | 19 553 | 233 | 80,4 | Чукотский автономный округДальневосточный федеральный округ | 246 224 | 187 687 | 76 279 | 246 | 74,0 | Магаданская областьДальневосточный федеральный округ | 161 000 | 127 865 | 49 877 | 256 | 79,8 | Ямало-Ненецкий автономный округУральский федеральный округ | 182 697 | 154 347 | 56 599 | 273 | 75,9 | Ненецкий автономный округСеверо-Западный федеральный округ | 113 034 | 143 512 | 35 018 | 410 | 89,5 | Мурманская областьСеверо-Западный федеральный округ | нет данных | 86 687 | — | — | — |

Показано регионов: 85. Красным — индекс ниже 100 %: средний доход меньше нужного.

Параметры те же, что у ИНП РАН для 2024 года: первоначальный взнос 30 %, срок 25 лет, платёж не больше 33,3 % дохода, квартира 54 м², семья из трёх человек. Мы проверили их на строке «Россия в целом»: при этих параметрах получаются ровно числа таблиц 6.5 и 6.8 доклада. Индекс — отношение среднедушевого дохода региона к нужному; доля населения — по распределению доходов региона с интерполяцией внутри интервала.

Знак «≤» стоит там, где нужный доход выше 100 тыс. руб. на человека: выше этой суммы Росстат население по доходам не делит. Показана доля населения с доходом свыше 100 тыс. — настоящая доля меньше.

Сценарий задаёт одну ставку для всех регионов — так регионы сравниваются только по ценам и доходам.

Пропуски: цену новостроек в Мурманской области Росстат не раскрывает, цены вторичного рынка по Чукотскому автономному округу в файле нет. Архангельская и Тюменская области приведены вместе со своими автономными округами, а округа — ещё и отдельно. Росстат публикует данные по 85 субъектам.

Средний доход по региону не равен доходу в конкретном городе: в областном центре цены и доходы выше, чем в районах. Распределение по доходам — на человека, а применяется к семье. Доход за 2024 год по Росстату (63 959 руб. по России) уточнён после выхода доклада, где стоит 63 090 руб.; поэтому индекс по России в таблице немного выше, чем в докладе.

- [Росстат. Средние цены на первичном рынке жилья, IV квартал 2024 (xlsx)](https://rosstat.gov.ru/storage/mediabank/sred_cen_perv_4kv-2024.xlsx)

- [Росстат. Средние цены на вторичном рынке жилья, IV квартал 2024 (xlsx)](https://rosstat.gov.ru/storage/mediabank/sred_cen_vtor_4kv-2024.xlsx)

- [Росстат. Среднедушевые денежные доходы населения по субъектам (xlsx)](https://rosstat.gov.ru/storage/mediabank/urov_10subg_1pg2026.xlsx)

- [Росстат. Регионы России. Социально-экономические показатели 2025, таблица 4.13 (архив)](https://rosstat.gov.ru/storage/mediabank/Region_Pokaz_2025.rar)

- [Банк России. Средневзвешенные ставки по ипотечным жилищным кредитам по субъектам (xlsx)](https://www.cbr.ru/vfs/statistics/BankSector/Mortgage/02_13_Rates_mortgage.xlsx)

## Что мы проверили

Формула подтверждается, и мы нашли параметры, которых в докладе нет: за 2024 год обе таблицы — новостройки и вторичный рынок — получаются до рубля при средней цене Росстата на конец IV квартала, первоначальном взносе 30 %, сроке 25 лет и доле платежа 33,3 %.

Верхнюю группу доходов Росстата («свыше 100 000 руб.») ИНП РАН, судя по пересчёту, считает интервалом 100–200 тыс. руб.: только с этой границей получаются опубликованные 15,5; 14,2 и 17,3 %. В тексте доклада граница не названа.

В таблицах за 2025 год колонка со ставкой ведущих банков сходится с ценой Росстата на конец квартала при том же взносе и сроке 26 лет, а колонки с остальными ставками — нет. Индекс доступности и доли домохозяйств в них следуют из опубликованного минимального дохода. Установить причину по тексту доклада нельзя.

В таблицах 6.8–6.10 о вторичном рынке строки подписаны «на первичном рынке». Это опечатка источника: заголовки таблиц и сами числа относятся к вторичному рынку.

## Что это значит для проекта

Дальше — наше рассуждение, а не выводы доклада.

### Показатель, который можно повторить

Доступность жилья считается по открытым данным Росстата и формуле в одну строку — ровно так, как мы требуем от показателей зелёного квартала. Спор о том, доступно ли жильё, превращается в проверку числа.

### Среднее по России скрывает главное

Расчёт доклада сделан по средним ценам и доходам страны. Ниже — та же формула по каждому субъекту: разница между регионами оказывается больше, чем между ставками.

### Разница между ставками — это расходы бюджета

При рыночной ставке новостройка доступна менее чем 10 % семей, при семейной ипотеке — больше чем половине. Разницу оплачивает бюджет: расходы на обслуживание госдолга и субсидирование льготных кредитов доклад оценивает в 5,9 трлн руб. за 2025 год.

### Кто платит за инфраструктуру

ИНП РАН предлагает частично снять с застройщиков обязанность строить транспортную и социальную инфраструктуру и субсидировать аренду (с. 319) — тогда в цене квартиры меньше часть, зависящая от ставки. Для зелёного квартала это тот же вопрос: за чей счёт озеленение и как это видно в расчёте.

## Ограничения расчёта

Это среднее по России, а не по региону или городу. Распределение доходов дано на человека, а применяется к семье из трёх человек с одинаковым доходом у каждого. Формула не учитывает материнский капитал, налоговые вычеты и накопления сверх первоначального взноса. Ставки — срезы 2024–2025 годов.

## Источники

Ссылки проверены 13 сентября 2026 года. Доклад коллективный (52 автора, под редакцией А. А. Широва), поэтому цитируется как «ИНП РАН, 2026».

- [ИНП РАН. Денежно-кредитная и бюджетная политика в России: особенности взаимодействия. Научный доклад / под ред. А. А. Широва. М., 2026 — страница публикации](https://ecfor.ru/publication/denezhno-kreditnaya-i-byudzhetnaya-politika-v-rossii/)

- [Полный текст доклада (PDF, 4,9 МБ): раздел 6.2, с. 319–325; выводы, с. 377–378](https://ecfor.ru/wp-content/uploads/2026/05/denezhno-kreditnaya-i-byudzhetnaya-politika-vzaimodejstvie.pdf)