# 住房可负担性：谁能贷款买房 — 开放式规划 > 俄罗斯科学院国民经济预测研究所 2026 年的测算，经我们复核：一个家庭购买 54 平方米住房需要多少收入，在市场利率和优惠利率下有多大比例的家庭负担得起。附基于同一公式的计算器。 Источник / Source: https://gosplan2.ru/cn/housing-affordability Язык / Language: zh-Hans Обновлено / Updated: 2026-09-13 --- # 住房可负担性 俄罗斯有多少家庭能贷款购买标准住房——一个可以复算的测算 俄罗斯科学院国民经济预测研究所在 2026 年报告中测算了：一个三口之家贷款购买 54 平方米住房、且月供不超过收入三分之一，需要多少收入，以及有多大比例的家庭能做到。我们没有简单复述结论，而是按报告公式重算了表格：2024 年的所有数字精确到卢布完全吻合。下面是结果、基于同一公式的计算器，以及核对中未能吻合之处。 ## 2024 年新房：谁买得起 54 平方米 不同利率下能够负担购房的家庭比例。俄罗斯全国平均，报告表 6.5。 主要银行加权平均利率（ДОМ.РФ 数据） 俄罗斯银行数据的加权平均利率 家庭及 IT 从业者按揭 远东按揭 二手房市场按市场利率，2024 年有 15.5 % 的家庭负担得起；三个时期为 14–17%，优惠条件下为 73–76%。 ## 自己算一算 报告公式 (5)：等额本息月供除以月供占收入的上限比例，即得家庭最低收入。家庭比例根据俄罗斯统计局收入分布（表 6.4）在区间内插值估算。 默认值为俄罗斯统计局 2024 年末全俄新房每平方米平均价格（177,887 卢布）和 30% 首付。报告未给出这些参数：我们通过反推找到了它们，用它们可精确到卢布复现表 6.5 和 6.8。请填入您自己的价格和首付。面积 54 平方米，三口之家。 ## 报告表格 | 利率 | 家庭收入，卢布/月 | 人均，卢布/月 | 指数，% | 可负担，占家庭 % | 29 % 主要银行加权平均利率（ДОМ.РФ 数据） | 488,365 | 162,788.5 | 38.8 | < 10 | 8.7 % 俄罗斯银行数据的加权平均利率 | 165,327 | 55,108.9 | 114.5 | 42.6 | 6 % 家庭及 IT 从业者按揭 | 130,101 | 43,367.0 | 145.5 | 54.9 | 2 % 远东按揭 | 85,587 | 28,529.0 | 221.1 | 75.0 | 报告表 6.5，第 322 页；俄罗斯统计局，国民经济预测研究所计算。 我们重算了此表：16 个数字全部吻合。 ## 分地区 对每个联邦主体采用同一公式：俄罗斯统计局 2024 年末房价、2024 年人均收入及人口收入分布。可选择市场、利率情景和联邦区，表格可排序。 在 84 个地区中，有 5 个地区的人均收入低于所需。最差：克里米亚共和国 (78)；最好：涅涅茨自治区 (410)（括号内为可负担性指数，%）。 | 地区 | 每平方米价格，卢布 | 人均收入，卢布/月 | 人均所需，卢布/月 | 指数，% | 可负担，占人口 % | 俄罗斯全国 | 177,887 | 63,959 | 55,109 | 116 | 43.2 | 克里米亚共和国南部联邦区 | 160,344 | 38,765 | 49,674 | 78 | 24.8 | 阿尔泰共和国西伯利亚联邦区 | 162,633 | 40,630 | 50,383 | 81 | 26.5 | 塞瓦斯托波尔市南部联邦区 | 178,500 | 44,998 | 55,299 | 81 | 27.0 | 图瓦共和国西伯利亚联邦区 | 132,438 | 34,294 | 41,029 | 84 | 28.8 | 阿斯特拉罕州南部联邦区 | 137,056 | 41,620 | 42,460 | 98 | 36.9 | 圣彼得堡市西北联邦区 | 276,329 | 87,888 | 85,606 | 103 | 37.1 | 外贝加尔边疆区远东联邦区 | 157,925 | 50,738 | 48,925 | 104 | 39.4 | 巴什科尔托斯坦共和国伏尔加河沿岸联邦区 | 138,186 | 47,220 | 42,810 | 110 | 42.0 | 斯塔夫罗波尔边疆区北高加索联邦区 | 111,938 | 38,344 | 34,678 | 111 | 46.2 | 阿尔泰边疆区西伯利亚联邦区 | 124,478 | 42,745 | 38,563 | 111 | 43.4 | 楚瓦什共和国伏尔加河沿岸联邦区 | 116,531 | 40,121 | 36,101 | 111 | 45.1 | 鞑靼斯坦共和国伏尔加河沿岸联邦区 | 175,873 | 62,278 | 54,485 | 114 | 43.5 | 鄂木斯克州西伯利亚联邦区 | 135,757 | 48,160 | 42,057 | 115 | 44.0 | 哈卡斯共和国西伯利亚联邦区 | 111,886 | 40,582 | 34,662 | 117 | 49.7 | 伊尔库茨克州西伯利亚联邦区 | 138,054 | 50,291 | 42,769 | 118 | 45.9 | 马里埃尔共和国伏尔加河沿岸联邦区 | 100,259 | 36,763 | 31,060 | 118 | 48.9 | 托木斯克州西伯利亚联邦区 | 130,403 | 47,848 | 40,398 | 118 | 48.2 | 列宁格勒州西北联邦区 | 149,260 | 54,808 | 46,240 | 119 | 47.3 | 滨海边疆区远东联邦区 | 176,027 | 64,985 | 54,533 | 119 | 46.6 | 莫尔多瓦共和国伏尔加河沿岸联邦区 | 99,479 | 36,862 | 30,818 | 120 | 48.8 | 伏尔加格勒州南部联邦区 | 110,680 | 41,803 | 34,288 | 122 | 51.2 | 下诺夫哥罗德州伏尔加河沿岸联邦区 | 161,018 | 61,278 | 49,883 | 123 | 46.5 | 阿穆尔州远东联邦区 | 164,876 | 64,343 | 51,078 | 126 | 48.1 | 基洛夫州伏尔加河沿岸联邦区 | 113,835 | 44,816 | 35,266 | 127 | 53.4 | 莫斯科州中央联邦区 | 196,144 | 77,409 | 60,765 | 127 | 49.7 | 布里亚特共和国远东联邦区 | 111,941 | 44,730 | 34,679 | 129 | 52.5 | 萨马拉州伏尔加河沿岸联邦区 | 127,542 | 51,253 | 39,512 | 130 | 52.1 | 克麦罗沃州西伯利亚联邦区 | 116,230 | 46,839 | 36,008 | 130 | 53.8 | 车里雅宾斯克州乌拉尔联邦区 | 118,910 | 48,016 | 36,838 | 130 | 54.0 | 萨拉托夫州伏尔加河沿岸联邦区 | 94,442 | 38,251 | 29,258 | 131 | 53.3 | 彼尔姆边疆区伏尔加河沿岸联邦区 | 132,956 | 53,869 | 41,189 | 131 | 51.1 | 乌里扬诺夫斯克州伏尔加河沿岸联邦区 | 105,045 | 42,563 | 32,543 | 131 | 54.8 | 莫斯科市中央联邦区 | 352,661 | 143,171 | 109,253 | 131 | ≤ 50.9 | 新西伯利亚州西伯利亚联邦区 | 142,347 | 58,500 | 44,099 | 133 | 51.0 | 犹太自治州远东联邦区 | 123,540 | 52,015 | 38,272 | 136 | 57.8 | 梁赞州中央联邦区 | 111,660 | 47,477 | 34,592 | 137 | 55.8 | 奔萨州伏尔加河沿岸联邦区 | 101,432 | 43,388 | 31,423 | 138 | 56.5 | 乌德穆尔特共和国伏尔加河沿岸联邦区 | 110,674 | 47,813 | 34,286 | 139 | 58.5 | 加里宁格勒州西北联邦区 | 123,795 | 53,580 | 38,351 | 140 | 57.1 | 库尔干州乌拉尔联邦区 | 95,733 | 41,494 | 29,658 | 140 | 57.1 | 罗斯托夫州南部联邦区 | 127,885 | 55,854 | 39,618 | 141 | 54.8 | 斯维尔德洛夫斯克州乌拉尔联邦区 | 146,968 | 64,683 | 45,530 | 142 | 53.5 | 克拉斯诺达尔边疆区南部联邦区 | 147,015 | 64,985 | 45,545 | 143 | 53.2 | 哈巴罗夫斯克边疆区远东联邦区 | 153,203 | 67,920 | 47,462 | 143 | 57.6 | 阿迪格共和国南部联邦区 | 116,897 | 52,224 | 36,214 | 144 | 55.0 | 克拉斯诺亚尔斯克边疆区西伯利亚联邦区 | 131,269 | 59,368 | 40,667 | 146 | 56.2 | 弗拉基米尔州中央联邦区 | 100,766 | 46,302 | 31,217 | 148 | 63.1 | 卡累利阿共和国西北联邦区 | 136,005 | 62,566 | 42,134 | 148 | 60.1 | 图拉州中央联邦区 | 112,798 | 51,931 | 34,944 | 149 | 61.1 | 卡拉恰伊-切尔克斯共和国北高加索联邦区 | 64,950 | 29,960 | 20,121 | 149 | 63.9 | 印古什共和国北高加索联邦区 | 58,607 | 27,311 | 18,156 | 150 | 64.5 | 卡卢加州中央联邦区 | 112,381 | 52,675 | 34,815 | 151 | 63.7 | 沃罗涅日州中央联邦区 | 111,792 | 53,449 | 34,633 | 154 | 60.0 | 特维尔州中央联邦区 | 101,173 | 49,121 | 31,343 | 157 | 65.3 | 北奥塞梯-阿兰共和国北高加索联邦区 | 83,228 | 40,531 | 25,784 | 157 | 63.1 | 卡尔梅克共和国南部联邦区 | 72,288 | 35,438 | 22,395 | 158 | 66.3 | 雅罗斯拉夫尔州中央联邦区 | 107,825 | 54,027 | 33,404 | 162 | 64.1 | 达吉斯坦共和国北高加索联邦区 | 89,424 | 45,175 | 27,703 | 163 | 63.7 | 车臣共和国北高加索联邦区 | 80,385 | 40,797 | 24,903 | 164 | 63.4 | 诺夫哥罗德州西北联邦区 | 90,311 | 46,148 | 27,978 | 165 | 67.1 | 库尔斯克州中央联邦区 | 97,087 | 50,630 | 30,077 | 168 | 67.1 | 萨哈（雅库特）共和国远东联邦区 | 152,534 | 79,768 | 47,255 | 169 | 61.0 | 布良斯克州中央联邦区 | 92,012 | 48,502 | 28,505 | 170 | 67.2 | 科米共和国西北联邦区 | 120,226 | 63,437 | 37,246 | 170 | 65.7 | 别尔哥罗德州中央联邦区 | 106,338 | 56,798 | 32,943 | 172 | 66.9 | 奥伦堡州伏尔加河沿岸联邦区 | 79,520 | 42,812 | 24,635 | 174 | 67.4 | 科斯特罗马州中央联邦区 | 94,449 | 51,119 | 29,260 | 175 | 69.2 | 阿尔汉格尔斯克州 （含自治区）西北联邦区 | 123,482 | 67,383 | 38,254 | 176 | 67.0 | 伊万诺沃州中央联邦区 | 87,570 | 47,881 | 27,129 | 176 | 69.6 | 坦波夫州中央联邦区 | 83,912 | 46,416 | 25,996 | 179 | 69.9 | 沃洛格达州西北联邦区 | 89,338 | 51,811 | 27,677 | 187 | 72.6 | 斯摩棱斯克州中央联邦区 | 89,094 | 52,435 | 27,601 | 190 | 69.8 | 堪察加边疆区远东联邦区 | 161,266 | 96,478 | 49,960 | 193 | 71.5 | 利佩茨克州中央联邦区 | 89,937 | 53,842 | 27,862 | 193 | 71.4 | 秋明州 （含自治区）乌拉尔联邦区 | 132,048 | 79,434 | 40,908 | 194 | 65.3 | 奥廖尔州中央联邦区 | 90,900 | 54,805 | 28,161 | 195 | 71.4 | 普斯科夫州西北联邦区 | 74,148 | 46,858 | 22,971 | 204 | 75.9 | 萨哈林州远东联邦区 | 156,142 | 101,220 | 48,372 | 209 | 71.7 | 汉特-曼西自治区—尤格拉乌拉尔联邦区 | 126,782 | 83,038 | 39,277 | 211 | 74.0 | 卡巴尔达-巴尔卡尔共和国北高加索联邦区 | 63,116 | 45,587 | 19,553 | 233 | 80.4 | 楚科奇自治区远东联邦区 | 246,224 | 187,687 | 76,279 | 246 | 74.0 | 马加丹州远东联邦区 | 161,000 | 127,865 | 49,877 | 256 | 79.8 | 亚马尔-涅涅茨自治区乌拉尔联邦区 | 182,697 | 154,347 | 56,599 | 273 | 75.9 | 涅涅茨自治区西北联邦区 | 113,034 | 143,512 | 35,018 | 410 | 89.5 | 摩尔曼斯克州西北联邦区 | 无数据 | 86,687 | — | — | — | 显示地区数：85。红色表示指数低于 100%：平均收入低于所需。 参数与国民经济预测研究所 2024 年测算相同：首付 30%、期限 25 年、月供不超过收入的 33.3%、54 平方米住房、三口之家。我们在“俄罗斯全国”一行上做了核对：采用这些参数可精确得到报告表 6.5 和 6.8 的数字。指数为地区人均收入与所需收入之比；人口比例依据该地区收入分布在区间内插值。 “≤”表示所需收入超过每人 10 万卢布：统计局对高于此额的人口不再按收入细分。此处显示的是收入超过 10 万卢布的人口比例，实际比例更小。 情景对所有地区采用同一利率，因此地区之间只比较房价和收入。 数据缺口：统计局未公开摩尔曼斯克州新房价格，文件中没有楚科奇自治区二手房价格。阿尔汉格尔斯克州和秋明州的数据包含其自治区，这些自治区也单独列出。统计局发布 85 个联邦主体的数据。 地区平均收入不等于某个城市的收入：州首府的房价和收入高于农村地区。收入分布按人均给出，却被用于家庭。统计局 2024 年收入数据（全俄 63 959 卢布）在报告发布后有所修订，报告中为 63 090 卢布；因此表中全俄指数略高于报告。 - [Росстат. Средние цены на первичном рынке жилья, IV квартал 2024 (xlsx)](https://rosstat.gov.ru/storage/mediabank/sred_cen_perv_4kv-2024.xlsx) - [Росстат. Средние цены на вторичном рынке жилья, IV квартал 2024 (xlsx)](https://rosstat.gov.ru/storage/mediabank/sred_cen_vtor_4kv-2024.xlsx) - [Росстат. Среднедушевые денежные доходы населения по субъектам (xlsx)](https://rosstat.gov.ru/storage/mediabank/urov_10subg_1pg2026.xlsx) - [Росстат. Регионы России. Социально-экономические показатели 2025, таблица 4.13 (архив)](https://rosstat.gov.ru/storage/mediabank/Region_Pokaz_2025.rar) - [Банк России. Средневзвешенные ставки по ипотечным жилищным кредитам по субъектам (xlsx)](https://www.cbr.ru/vfs/statistics/BankSector/Mortgage/02_13_Rates_mortgage.xlsx) ## 我们核对了什么 公式得到证实，我们还找到了报告未给出的参数：2024 年新房和二手房两张表，在采用统计局第四季度末平均价格、首付 30%、期限 25 年、月供占比 33.3% 时，均可精确到卢布得出。 从重算看，研究所把统计局的最高收入组（“10 万卢布以上”）按 10–20 万卢布区间计算：只有采用这一上限，才能得到公开的 15.5%、14.2% 和 17.3%。报告正文未说明该上限。 2025 年各表中，主要银行利率一列在首付相同、期限 26 年时与统计局季末价格吻合，其他利率各列则不吻合。这些列中的可负担性指数和家庭比例与公开的最低收入一致。根据报告正文无法确定原因。 关于二手房市场的表 6.8–6.10 中，各行标注为“新房市场”。这是原文笔误：表题和数字均指二手房市场。 ## 这对项目意味着什么 以下是我们的推理，而非报告的结论。 ### 人人可复算的指标 住房可负担性由俄罗斯统计局开放数据和一行公式算出——这正是我们对绿色街区指标的要求。关于住房是否负担得起的争论，变成对一个数字的核查。 ### 全国平均掩盖了关键 报告的测算采用全国平均价格和收入。下面对每个联邦主体采用同一公式：地区之间的差距比利率之间的差距更大。 ### 利率差就是预算成本 按市场利率，新房只有不足 10% 的家庭负担得起；按家庭按揭则超过一半。差额由预算承担：报告估计 2025 年国债利息支出和优惠贷款补贴合计 5.9 万亿卢布。 ### 谁为基础设施买单 研究所建议部分免除开发商建设交通和社会基础设施的义务，并补贴租金（第 319 页）——这样房价中取决于利率的部分就会减少。对绿色街区而言是同一个问题：绿化由谁出钱，在测算中如何体现。 ## 测算的局限 这是俄罗斯全国平均，而非某个地区或城市。收入分布按人均给出，却被用于每人收入相同的三口之家。公式未考虑母亲基金、税收抵扣及首付以外的储蓄。利率为 2024—2025 年的时点数据。 ## 资料来源 链接已于 2026 年 9 月 13 日核实。报告为集体著作（52 位作者，А. А. 希罗夫主编），因此引作“俄罗斯科学院国民经济预测研究所，2026”。资料为俄文。 - [ИНП РАН. Денежно-кредитная и бюджетная политика в России: особенности взаимодействия. Научный доклад / под ред. А. А. Широва. М., 2026 — страница публикации](https://ecfor.ru/publication/denezhno-kreditnaya-i-byudzhetnaya-politika-v-rossii/) - [Полный текст доклада (PDF, 4,9 МБ): раздел 6.2, с. 319–325; выводы, с. 377–378](https://ecfor.ru/wp-content/uploads/2026/05/denezhno-kreditnaya-i-byudzhetnaya-politika-vzaimodejstvie.pdf)