ДОСТУПНОСТЬЖИЛЬЯ

Сколько семей в России могут купить стандартную квартиру в ипотеку — расчёт, который можно повторить

Институт народнохозяйственного прогнозирования РАН в докладе 2026 года посчитал, какой доход нужен семье из трёх человек, чтобы купить квартиру 54 м² в ипотеку и отдавать на платёж не больше трети дохода, и какой доле домохозяйств это по силам. Мы не стали пересказывать итог, а пересчитали таблицы по формуле из доклада: за 2024 год все числа сошлись до рубля. Ниже — результат, калькулятор на той же формуле и то, что при проверке не сошлось.

2024 год, новостройки: кому по силам квартира 54 м²

Доля домохозяйств, которым доступна покупка, при разных ставках. Среднее по России, таблица 6.5 доклада.

менее 10 %29 %

Средневзвешенная ставка ведущих банков (ДОМ.РФ)

42,6 %8,7 %

Средневзвешенная ставка по данным Банка России

54,9 %6 %

Семейная и ИТ-ипотека

75,0 %2 %

Дальневосточная ипотека

На вторичном рынке по рыночной ставке квартира в 2024 году была доступна 15,5 % домохозяйств; за три периода — 14–17 %, при льготных условиях — 73–76 %.

Посчитайте сами

Формула (5) доклада: ежемесячный платёж по аннуитетному кредиту делится на предельную долю платежа в доходе — получается минимальный доход семьи. Доля домохозяйств оценивается по распределению доходов Росстата (таблица 6.4) с интерполяцией внутри интервала.

Цена 1 м², руб.

Первоначальный взнос, %

Ставка, % годовых

Срок кредита, лет

Предельная доля платежа в доходе, %

Средний доход на человека, руб./мес.

Распределение доходов

Ставки 2024 года:

Ежемесячный платёж: 55 054 руб./мес.
Нужный доход семьи из трёх человек: 165 327 руб./мес.
Нужный доход на человека: 55 109 руб./мес.
Индекс доступности (100 % — доход ровно равен нужному): 114,5 %
Доля домохозяйств, которым доступна покупка: 42,6 %

По умолчанию — средняя цена 1 м² в новостройках по России на конец 2024 года по Росстату (177 887 руб.) и первоначальный взнос 30 %. В докладе этих параметров нет: мы нашли их обратным расчётом, и с ними таблицы 6.5 и 6.8 воспроизводятся до рубля. Подставьте свою цену и взнос. Площадь — 54 м², семья — три человека.

Таблицы доклада

Ставка	Доход семьи, руб./мес.	На человека, руб./мес.	Индекс, %	Доступно, % домохозяйств
29 %Средневзвешенная ставка ведущих банков (ДОМ.РФ)	488 365	162 788,5	38,8	< 10
8,7 %Средневзвешенная ставка по данным Банка России	165 327	55 108,9	114,5	42,6
6 %Семейная и ИТ-ипотека	130 101	43 367,0	145,5	54,9
2 %Дальневосточная ипотека	85 587	28 529,0	221,1	75,0

Таблица 6.5, с. 322 доклада; Росстат, расчёты ИНП РАН. Мы пересчитали таблицу: сошлись все 16 чисел.

По регионам

Та же формула по каждому субъекту: цены Росстата на конец 2024 года, среднедушевые доходы и распределение населения по доходам за 2024 год. Выберите рынок, сценарий ставки и округ; таблицу можно сортировать.

Ставка

Федеральный округ

Найти регион

Средний доход на человека ниже нужного в 5 из 84 регионов. Хуже всего — Республика Крым (78), лучше всего — Ненецкий автономный округ (410) (в скобках индекс доступности, %).

			Нужно на человека, руб./мес.
Россия в целом	177 887	63 959	55 109	116	43,2
Республика КрымЮжный федеральный округ	160 344	38 765	49 674	78	24,8
Республика АлтайСибирский федеральный округ	162 633	40 630	50 383	81	26,5
г. СевастопольЮжный федеральный округ	178 500	44 998	55 299	81	27,0
Республика ТываСибирский федеральный округ	132 438	34 294	41 029	84	28,8
Астраханская областьЮжный федеральный округ	137 056	41 620	42 460	98	36,9
г. Санкт-ПетербургСеверо-Западный федеральный округ	276 329	87 888	85 606	103	37,1
Забайкальский крайДальневосточный федеральный округ	157 925	50 738	48 925	104	39,4
Республика БашкортостанПриволжский федеральный округ	138 186	47 220	42 810	110	42,0
Ставропольский крайСеверо-Кавказский федеральный округ	111 938	38 344	34 678	111	46,2
Алтайский крайСибирский федеральный округ	124 478	42 745	38 563	111	43,4
Чувашская РеспубликаПриволжский федеральный округ	116 531	40 121	36 101	111	45,1
Республика ТатарстанПриволжский федеральный округ	175 873	62 278	54 485	114	43,5
Омская областьСибирский федеральный округ	135 757	48 160	42 057	115	44,0
Республика ХакасияСибирский федеральный округ	111 886	40 582	34 662	117	49,7
Иркутская областьСибирский федеральный округ	138 054	50 291	42 769	118	45,9
Республика Марий ЭлПриволжский федеральный округ	100 259	36 763	31 060	118	48,9
Томская областьСибирский федеральный округ	130 403	47 848	40 398	118	48,2
Ленинградская областьСеверо-Западный федеральный округ	149 260	54 808	46 240	119	47,3
Приморский крайДальневосточный федеральный округ	176 027	64 985	54 533	119	46,6
Республика МордовияПриволжский федеральный округ	99 479	36 862	30 818	120	48,8
Волгоградская областьЮжный федеральный округ	110 680	41 803	34 288	122	51,2
Нижегородская областьПриволжский федеральный округ	161 018	61 278	49 883	123	46,5
Амурская областьДальневосточный федеральный округ	164 876	64 343	51 078	126	48,1
Кировская областьПриволжский федеральный округ	113 835	44 816	35 266	127	53,4
Московская областьЦентральный федеральный округ	196 144	77 409	60 765	127	49,7
Республика БурятияДальневосточный федеральный округ	111 941	44 730	34 679	129	52,5
Самарская областьПриволжский федеральный округ	127 542	51 253	39 512	130	52,1
Кемеровская областьСибирский федеральный округ	116 230	46 839	36 008	130	53,8
Челябинская областьУральский федеральный округ	118 910	48 016	36 838	130	54,0
Саратовская областьПриволжский федеральный округ	94 442	38 251	29 258	131	53,3
Пермский крайПриволжский федеральный округ	132 956	53 869	41 189	131	51,1
Ульяновская областьПриволжский федеральный округ	105 045	42 563	32 543	131	54,8
г. МоскваЦентральный федеральный округ	352 661	143 171	109 253	131	≤ 50,9
Новосибирская областьСибирский федеральный округ	142 347	58 500	44 099	133	51,0
Еврейская автономная областьДальневосточный федеральный округ	123 540	52 015	38 272	136	57,8
Рязанская областьЦентральный федеральный округ	111 660	47 477	34 592	137	55,8
Пензенская областьПриволжский федеральный округ	101 432	43 388	31 423	138	56,5
Удмуртская РеспубликаПриволжский федеральный округ	110 674	47 813	34 286	139	58,5
Калининградская областьСеверо-Западный федеральный округ	123 795	53 580	38 351	140	57,1
Курганская областьУральский федеральный округ	95 733	41 494	29 658	140	57,1
Ростовская областьЮжный федеральный округ	127 885	55 854	39 618	141	54,8
Свердловская областьУральский федеральный округ	146 968	64 683	45 530	142	53,5
Краснодарский крайЮжный федеральный округ	147 015	64 985	45 545	143	53,2
Хабаровский крайДальневосточный федеральный округ	153 203	67 920	47 462	143	57,6
Республика АдыгеяЮжный федеральный округ	116 897	52 224	36 214	144	55,0
Красноярский крайСибирский федеральный округ	131 269	59 368	40 667	146	56,2
Владимирская областьЦентральный федеральный округ	100 766	46 302	31 217	148	63,1
Республика КарелияСеверо-Западный федеральный округ	136 005	62 566	42 134	148	60,1
Тульская областьЦентральный федеральный округ	112 798	51 931	34 944	149	61,1
Карачаево-Черкесская РеспубликаСеверо-Кавказский федеральный округ	64 950	29 960	20 121	149	63,9
Республика ИнгушетияСеверо-Кавказский федеральный округ	58 607	27 311	18 156	150	64,5
Калужская областьЦентральный федеральный округ	112 381	52 675	34 815	151	63,7
Воронежская областьЦентральный федеральный округ	111 792	53 449	34 633	154	60,0
Тверская областьЦентральный федеральный округ	101 173	49 121	31 343	157	65,3
Республика Северная Осетия – АланияСеверо-Кавказский федеральный округ	83 228	40 531	25 784	157	63,1
Республика КалмыкияЮжный федеральный округ	72 288	35 438	22 395	158	66,3
Ярославская областьЦентральный федеральный округ	107 825	54 027	33 404	162	64,1
Республика ДагестанСеверо-Кавказский федеральный округ	89 424	45 175	27 703	163	63,7
Чеченская РеспубликаСеверо-Кавказский федеральный округ	80 385	40 797	24 903	164	63,4
Новгородская областьСеверо-Западный федеральный округ	90 311	46 148	27 978	165	67,1
Курская областьЦентральный федеральный округ	97 087	50 630	30 077	168	67,1
Республика Саха (Якутия)Дальневосточный федеральный округ	152 534	79 768	47 255	169	61,0
Брянская областьЦентральный федеральный округ	92 012	48 502	28 505	170	67,2
Республика КомиСеверо-Западный федеральный округ	120 226	63 437	37 246	170	65,7
Белгородская областьЦентральный федеральный округ	106 338	56 798	32 943	172	66,9
Оренбургская областьПриволжский федеральный округ	79 520	42 812	24 635	174	67,4
Костромская областьЦентральный федеральный округ	94 449	51 119	29 260	175	69,2
Архангельская область (включая автономные округа)Северо-Западный федеральный округ	123 482	67 383	38 254	176	67,0
Ивановская областьЦентральный федеральный округ	87 570	47 881	27 129	176	69,6
Тамбовская областьЦентральный федеральный округ	83 912	46 416	25 996	179	69,9
Вологодская областьСеверо-Западный федеральный округ	89 338	51 811	27 677	187	72,6
Смоленская областьЦентральный федеральный округ	89 094	52 435	27 601	190	69,8
Камчатский крайДальневосточный федеральный округ	161 266	96 478	49 960	193	71,5
Липецкая областьЦентральный федеральный округ	89 937	53 842	27 862	193	71,4
Тюменская область (включая автономные округа)Уральский федеральный округ	132 048	79 434	40 908	194	65,3
Орловская областьЦентральный федеральный округ	90 900	54 805	28 161	195	71,4
Псковская областьСеверо-Западный федеральный округ	74 148	46 858	22 971	204	75,9
Сахалинская областьДальневосточный федеральный округ	156 142	101 220	48 372	209	71,7
Ханты-Мансийский автономный округ – ЮграУральский федеральный округ	126 782	83 038	39 277	211	74,0
Кабардино-Балкарская РеспубликаСеверо-Кавказский федеральный округ	63 116	45 587	19 553	233	80,4
Чукотский автономный округДальневосточный федеральный округ	246 224	187 687	76 279	246	74,0
Магаданская областьДальневосточный федеральный округ	161 000	127 865	49 877	256	79,8
Ямало-Ненецкий автономный округУральский федеральный округ	182 697	154 347	56 599	273	75,9
Ненецкий автономный округСеверо-Западный федеральный округ	113 034	143 512	35 018	410	89,5
Мурманская областьСеверо-Западный федеральный округ	нет данных	86 687	—	—	—

Показано регионов: 85. Красным — индекс ниже 100 %: средний доход меньше нужного.

Параметры те же, что у ИНП РАН для 2024 года: первоначальный взнос 30 %, срок 25 лет, платёж не больше 33,3 % дохода, квартира 54 м², семья из трёх человек. Мы проверили их на строке «Россия в целом»: при этих параметрах получаются ровно числа таблиц 6.5 и 6.8 доклада. Индекс — отношение среднедушевого дохода региона к нужному; доля населения — по распределению доходов региона с интерполяцией внутри интервала.

Знак «≤» стоит там, где нужный доход выше 100 тыс. руб. на человека: выше этой суммы Росстат население по доходам не делит. Показана доля населения с доходом свыше 100 тыс. — настоящая доля меньше.

Сценарий задаёт одну ставку для всех регионов — так регионы сравниваются только по ценам и доходам.

Пропуски: цену новостроек в Мурманской области Росстат не раскрывает, цены вторичного рынка по Чукотскому автономному округу в файле нет. Архангельская и Тюменская области приведены вместе со своими автономными округами, а округа — ещё и отдельно. Росстат публикует данные по 85 субъектам.

Средний доход по региону не равен доходу в конкретном городе: в областном центре цены и доходы выше, чем в районах. Распределение по доходам — на человека, а применяется к семье. Доход за 2024 год по Росстату (63 959 руб. по России) уточнён после выхода доклада, где стоит 63 090 руб.; поэтому индекс по России в таблице немного выше, чем в докладе.

Что мы проверили

Формула подтверждается, и мы нашли параметры, которых в докладе нет: за 2024 год обе таблицы — новостройки и вторичный рынок — получаются до рубля при средней цене Росстата на конец IV квартала, первоначальном взносе 30 %, сроке 25 лет и доле платежа 33,3 %.

Верхнюю группу доходов Росстата («свыше 100 000 руб.») ИНП РАН, судя по пересчёту, считает интервалом 100–200 тыс. руб.: только с этой границей получаются опубликованные 15,5; 14,2 и 17,3 %. В тексте доклада граница не названа.

В таблицах за 2025 год колонка со ставкой ведущих банков сходится с ценой Росстата на конец квартала при том же взносе и сроке 26 лет, а колонки с остальными ставками — нет. Индекс доступности и доли домохозяйств в них следуют из опубликованного минимального дохода. Установить причину по тексту доклада нельзя.

В таблицах 6.8–6.10 о вторичном рынке строки подписаны «на первичном рынке». Это опечатка источника: заголовки таблиц и сами числа относятся к вторичному рынку.

Что это значит для проекта

Дальше — наше рассуждение, а не выводы доклада.

Показатель, который можно повторить

Доступность жилья считается по открытым данным Росстата и формуле в одну строку — ровно так, как мы требуем от показателей зелёного квартала. Спор о том, доступно ли жильё, превращается в проверку числа.

Среднее по России скрывает главное

Расчёт доклада сделан по средним ценам и доходам страны. Ниже — та же формула по каждому субъекту: разница между регионами оказывается больше, чем между ставками.

Разница между ставками — это расходы бюджета

При рыночной ставке новостройка доступна менее чем 10 % семей, при семейной ипотеке — больше чем половине. Разницу оплачивает бюджет: расходы на обслуживание госдолга и субсидирование льготных кредитов доклад оценивает в 5,9 трлн руб. за 2025 год.

Кто платит за инфраструктуру

ИНП РАН предлагает частично снять с застройщиков обязанность строить транспортную и социальную инфраструктуру и субсидировать аренду (с. 319) — тогда в цене квартиры меньше часть, зависящая от ставки. Для зелёного квартала это тот же вопрос: за чей счёт озеленение и как это видно в расчёте.

Ограничения расчёта

Это среднее по России, а не по региону или городу. Распределение доходов дано на человека, а применяется к семье из трёх человек с одинаковым доходом у каждого. Формула не учитывает материнский капитал, налоговые вычеты и накопления сверх первоначального взноса. Ставки — срезы 2024–2025 годов.

Источники

Ссылки проверены 13 сентября 2026 года. Доклад коллективный (52 автора, под редакцией А. А. Широва), поэтому цитируется как «ИНП РАН, 2026».